valorizzazioneRealEstateA fronte di un’economia europea e, in particolare, nazionale, sempre più svincolata dallo “stabilimento industriale” e sempre più dipendente dai servizi, il Real Estate svolge un ruolo di traino quale primo attore nello sviluppo economico del Paese.
In tale contesto, sono necessari strumenti e regole nazionali coerenti con quanto stabilito a livello comunitario, per rendere le nostre imprese competitive sul mercato europeo e favorire lo sviluppo degli investimenti di operatori stranieri in Italia. È fondamentale stimolare un mercato in cui l’offerta sia in grado di dare una risposta esaustiva a una domanda incentrata sulla qualità del bene intesa in termini economicamente vantaggiosi.
La motivazione patrimoniale ha ormai superato la logica sociale e misura l’immobile secondo criteri di affidabilità, efficienza e redditività del possesso o della fruizione. La figura stessa del proprietario sta subendo una profonda evoluzione e il mercato immobiliare, dal lato della domanda, affianca sempre più spesso al singolo figure collettive quali fondi, Società Immobiliari di Investimento Quotate (SIIQ) e società veicolo, la cui operatività trova giustificazione nel valore del bene. Il documento di cessione o di uso di un patrimonio, da atto che sancisce storicamente la libera espressione della volontà personale dei due contraenti circa il possesso o la fruizione di un bene, è oggi occasione, per la collettività, per esprimere e imporre interessi generali
obbligando le parti in causa, al momento della transazione, ad attestare nel tempo la “qualità in esercizio dell’immobile”. Ciò, per esempio, attraverso la Certificazione Energetica dell’edificio o l’imposizione, in occasione della riqualificazione, espressione di “volontà individuale”, di particolari interventi, espressione di “volontà collettiva”, che favoriscono le fonti energetiche a scapito di quelle di origine fossile.
Per contro, gli atti propri dell’industria immobiliare, per essere strumenti di sviluppo economico e finanziario dell’economia della collettività, devono necessariamente rispettare logiche di affidabilità che assicurano la stabilità patrimoniale dei soggetti che finanziano l’implementazione e l’uso dei patrimoni immobiliari. A partire dal 1° gennaio 2007, l’applicazione del Nuovo Accordo, stipulato nell’ambito del Comitato di Basilea per la Vigilanza Bancaria, impone, tra l’altro, requisiti patrimoniali minimi per i soggetti finanziari a garanzia dei rischi, tra cui quelli del mercato e, in particolare, del credito, da affrontare e ridurre con la valutazione e il rating dell’operazione finanziaria.
Il rating deve esprimere un giudizio credibile e indipendente, riconducibile, in sostanza, alla valutazione oggettiva e trasparente del rapporto esposizione/valore del capitale, in cui la variazione del valore del capitale nel tempo “finanziario residuo” è funzione, ancora una volta, della qualità del bene rispetto a patrimoni immobiliari analoghi. Dall’esigenza di ridurre i rischi operativi nasce l’interesse del soggetto finanziatore affinché il “proprietario debitore” operi per implementare nel tempo la qualità del bene patrimoniale in quanto, se gestito e governato in modo ottimale durante tutto il periodo del possesso, esso acquisisce un valore aggiunto che compensa l’eventuale incapacità del proprietario-debitore di fare fronte alla sua esposizione finanziaria. Si può concludere che la domanda di Real Estate, intesa come espressione della proprietà, dei fruitori e dei soggetti finanziari di sostegno alla proprietà, oggi chiede all’immobile non solo di generare una plusvalenza in quanto cespite ma anche di produrre valori gestionali riferiti al suo stato e al suo ciclo di vita tramite servizi di Facility e Property Management erogati con una contrattualistica cosiddetta “a risultato”. La domanda diffusa di servizi all’immobile dimostra che gli obiettivi prevalenti del proprietario/fruitore di un bene possono essere ricondotti a un’unica aspettativa: valorizzare il patrimonio, ossia conservarne e implementarne nel tempo la stima ottenendo la massima redditività. Il mercato dell’offerta di servizi all’immobile risponde a questa esigenza attraverso un’articolazione di specializzazioni, servizi e prestazioni di Facility e Property Management che, pur concorrendo all’aspettativa, non conseguono, proprio per la settorialità e
specializzazione dei singoli operatori, l’obiettivo di soddisfare la domanda con un unico processo di valorizzazione del patrimonio. La sollecitazione dell’offerta di singole prestazioni di Facility, Property e Asset Management risulta “artificiosa” a causa dell’origine e dell’operatività tradizionale prevalente dei professionisti del Real Estate. L’offerta diffusa, oggi costituita da operatori specializzati settorialmente, fornisce una risposta parziale, limitata a determinati obiettivi di gestione patrimoniale, a fronte di una domanda che invece pretende una soluzione esaustiva.
In altre parole, il mercato immobiliare necessita di soggetti in grado di definire ed erogare l’intero processo di valorizzazione del bene, costituito da un mix di servizi e strategie di Facility e Property Management, servizi consulenziali e professionali, strumenti finanziari, di supporto e di controllo, il cui peso relativo dipende dalle caratteristiche del proprietario/ fruitore, dalla tipologia del Real Estate e dal valore atteso. Per rafforzare il suo ruolo di motore economico, il mercato dell’offerta di servizi all’immobile, pur conservando le attuali competenze e specializzazioni, deve evolvere verso operatori full service provider, in grado di erogare il processo di valorizzazione definendo propedeuticamente un progetto da condividere con il proprietario/fruitore.
Il gruppoSTI, dopo aver affrontato nelle precedenti pubblicazioni (v. bibliografia, testi a cura di A. Raimondo) gli aspetti riferiti all’organizzazione e, in particolare, al trasferimento dell’innovazione nei sistemi tradizionali, con il presente studio sviluppa le tematiche della valorizzazione del Real Estate intesa come processo unitario. In perfetta coerenza con la logica del Gruppo, secondo la quale le imprese leader devono essere motore di diffusione e aggiornamento di tecnologie e metodologie operative, questo volume ambisce a trasferire al mercato il know-how d’avanguardia acquisito da un esperto full service provider capace di progettare e realizzare l’intero processo della valorizzazione, costituito da procedure, strumenti, strategie e servizi, per consentire alla domanda di conseguire dal proprio Real Estate il valore economico e finanziario migliore.

Ezio Bigotti
Presidente gruppoSTI