valorizzazionepatrimonioA conferma della propria scelta di divulgare l’esperienza maturata in anni di attività nel settore italiano del Real Estate mediante pubblicazioni specialistiche, il gruppoSTI offre un nuovo contributo sul tema della valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico, inteso quale risorsa attuale e prospettica per le Amministrazioni detentrici e per l’intera collettività. Il gruppoSTI ha guidato il Raggruppamento Temporaneo di Imprese (RTI) costituito da STI S.p.A. (capogruppo), GE.FI. Fiduciaria Romana S.p.A. (gruppoSTI), GE.FI. Intermediazioni S.r.l. (gruppoSTI), Centro Cartografico Italiano S.p.A. (gruppoSTI), EXITone S.p.A. (gruppoSTI), Banca Nuova, G.F. Studio S.r.l. e G.R.S. Consulting S.r.l., che è divenuto partner dell’Amministrazione regionale in seguito all’aggiudicazione della gara europea indetta dalla Regione Siciliana per le «attività di valorizzazione, trasformazione, commercializzazione dei beni immobili non destinati ad uso assistenziale, di proprietà della Regione, delle aziende sanitarie e ospedaliere, delle IPAB (Istituzioni Pubbliche di Assistenza e Beneficenza) e di altri enti vigilati e finanziati, nonché degli IACP (Istituti autonomi Case Popolari)».
Le società del raggruppamento sono caratterizzate da una storia di sviluppo e successo proprio nei settori di intervento oggetto dell’iniziativa della Regione Siciliana. La loro comprovata capacità nella gestione integrata di importanti portafogli immobiliari, fortemente eterogenei, è arricchita da una consolidata esperienza di partnership con Enti pubblici di diversa natura (Regioni a statuto autonomo, Province, Unioni di Comuni), acquisita con la partecipazione diretta in società miste (fase di start-up e messa a regime). La disponibilità di competenze eterogenee ed esclusive, la conformità rispetto agli standard del D.Lgs. 231/2001 sulla trasparenza e sull’eticità dei processi amministrativi, nonché l’abilitazione all’esercizio di “attività fiduciaria” ex 1966/39, hanno fornito un’ulteriore garanzia nei confronti del partner istituzionale regionale.

Con la presente pubblicazione, il gruppoSTI testimonia l’imponente opera che ha portato alla conoscenza e alla valorizzazione dei beni immobili della Regione Siciliana, un’esperienza concreta di sviluppo e applicazione della cultura manageriale su un significativo patrimonio regionale, caratterizzato da un’elevata consistenza e da numerose tipologie di beni e destinazioni d’uso. È evidente il nesso di sostanziale continuità logica con i temi che, per sintesi giornalistica, siamo soliti identificare con il “federalismo fiscale” e che meglio possiamo definire di attuazione del dettato dell’art. 119 della Costituzione Italiana. Se, in qualche maniera, è possibile mettere al centro del nuovo assetto federale del nostro Paese la dichiarata volontà dei singoli territori di riappropriarsi di una parte delle risorse prodotte localmente, in senso più puntuale non si può ignorare che la Carta fondamentale introduce espressamente il principio di “autonomia finanziaria di entrata e di spesa” che viene attribuito ai diversi livelli di governo della Repubblica: Comuni, Province, Città metropolitane e Regioni. Questi stessi livelli di governo, è forse il caso di richiamarlo, “hanno risorse autonome” e “hanno un proprio patrimonio”.
Il gruppoSTI ha avuto la grande opportunità di affiancare un’amministrazione regionale, quella siciliana, particolarmente sensibile ai temi della conoscenza e della valorizzazione del proprio patrimonio, la quale, precorrendo i tempi, ha posto in essere un’opera senza precedenti, un censimento che dà al Governo della Regione gli strumenti indispensabili per avviare una seria programmazione della razionalizzazione di un patrimonio immobiliare così vasto. Tutti i temi che trovano espressione nel presente volume prendono forma da un’attenta analisi di contesto della Regione Siciliana, la cui competitività appare oggi essenzialmente incentrata su tre dimensioni territoriali: i sistemi urbani, i sistemi produttivi locali e le aree rurali.

Il testo si apre proprio con un focus, al capitolo 1, sui sistemi urbani e sulle aree rurali, giacché in questi due contesti si concentra il patrimonio immobiliare pubblico della Sicilia, oggetto delle attività descritte in quest’opera. Come corollario delle analisi di contesto, il capitolo presenta le misure specifiche, in materia di sviluppo urbano, definite dalla Regione Siciliana nel Programma Operativo Regionale FSER 2007-2013 (POR Sicilia) e dettagliate nel corso della trattazione. Vengono inoltre richiamate le iniziative pianificate dalla Regione, sempre nello stesso documento, in relazione al tema “energia”, in considerazione del fatto che l’Ente ha individuato, quale obiettivo prioritario, la valorizzazione dei «beni appartenenti alla categoria terreni e boschi, in un’ottica di ammodernamento del sistema energetico regionale, attraverso la realizzazione di un unico ed importante cluster di impianti, distribuiti sul territorio siciliano,
di produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili».
Il capitolo 2 analizza le attività di acquisizione, interpretazione e analisi propedeutica dei dati immobiliari, intrinseche ed estrinseche, condotte con l’ausilio di diversi strumenti informatici e con l’apporto specialistico sia di esperti di marketing territoriale, per gli aspetti generali e di integrazione dei singoli assi, sia di esperti settoriali per ciascun asse di valorizzazione e sottostanti componenti finanziari. Come illustrato nel testo, i metodi utilizzati hanno richiesto il supporto di tecnologie informatiche che permettessero di relativizzare il singolo bene e analizzarlo mettendolo in rapporto con una serie di informazioni di carattere differente e tipologia fortemente eterogenea. In particolare, le due tecnologie utilizzate, Database Informatizzato del Censimento e Software GIS (Geographic Information Systems) hanno reso possibile il confronto di dati immobiliari relativi al singolo bene con dati territoriali (di natura tecnica, socio-economica, amministrativa, giuridica) relativi al contesto regionale. In tal modo, è stato possibile raggiungere l’obiettivo ultimo del censimento informatizzato, individuato con la L.R. n. 17/2004 e consistente nella definizione di un quadro informatizzato puntuale e dettagliato, dal punto di vista quantitativo, dell’inquadramento geografico e, dal punto di vista qualitativo, di tutte le informazioni disponibili, raccolte per accorpare e unificare i beni in categorie e tipologie omogenee, favorendo una classificazione del patrimonio basata sulla natura del bene e sulla sua destinazione d’uso, anche sotto il profilo del contesto economico-territoriale.
Nel capitolo 3 viene illustrata la convergenza con altri strumenti regionali, con particolare riguardo al progetto TE.S.I., una nuova metodologia che consente l’integrazione di tutte le informazioni disponibili sul territorio già acquisite dalle pubbliche amministrazioni regionali, provinciali e comunali, permettendone la condivisione tra soggetti diversi. TE.S.I., che nasce nel 2005 con il progetto SITIR (Sistema Informativo Territoriale Integrato Regionale), rappresenta il punto di arrivo di uno sforzo finalizzato alla massima sinergia dei progetti in corso, o in via di definizione, nell’ambito dei Sistemi Informativi Territoriali.
I capitoli 4 e 5 proseguono l’approfondendo esposto al capitolo 2; in particolare, il capitolo 4 presenta il processo di analisi propedeutica dei beni censiti e georeferenziati, in vista della definizione puntuale di cluster di beni da inserire nei Piani di valorizzazione.
Il capitolo 5 tratta, più dettagliatamente, la predisposizione dei Piani di valorizzazione, con la precisa definizione di procedure, modalità, tempistiche e determinazione di massima delle condizioni di fattibilità, nel rispetto delle linee guida tracciate dalla Regione Siciliana con il DPEF 2008-2011.
Il capitolo 6 presenta un esempio concreto di valorizzazione energetica e ambientale riferita alla categoria “terreni e boschi”, che comprendeva, ad agosto 2007, 282 beni per una superficie totale di 50.758,49 ettari, pari a circa all’80% del patrimonio censito sino a quel momento e potenzialmente utilizzabile a fini energetici. Nella valutazione delle potenzialità energetiche dei siti esaminati, che ha portato alla creazione di un cluster di impianti di produzione, sono state considerate, in particolare, fonti energetiche rinnovabili quali la eolica, le biomasse, la mini-idraulica e la solare (fotovoltaica).
Il testo si conclude, al capitolo 7, con l’analisi della questione abitativa, che, in Sicilia, presenta caratteri di urgenza. Fattori quali l’incremento del disagio sociale e il progressivo inasprimento dei prezzi del mercato immobiliare rendono di forte attualità il tema dell’Housing Sociale, tanto da essere normato espressamente e con modalità di urgenza dal Governo, mediante il D.L. 112 del 25 giugno 2008, recante “Disposizioni urgenti per lo sviluppo economico, la semplificazione, la competitività, la stabilizzazione della finanza pubblica e la perequazione tributaria”.
Stante la valenza sociale e la vastità del tema, si è ritenuto opportuno trattare, in quest’ultimo capitolo, come esempio concreto, il “Piano di gestione dinamica del patrimonio residenziale IACP e Housing Sociale” che persegue, propriamente, gli obiettivi delineati a livello nazionale in materia di Housing Sociale e rientra nell’attuazione dell’Asse 3 del DPEF 2008-2013 della Regione Siciliana, dedicato alla valorizzazione e ottimizzazione del patrimonio indisponibile.
Nel cogliere l’opportunità divulgativa della propria esperienza di valorizzazione immobiliare, l’auspicio del gruppoSTI e della Regione Siciliana è di mettere a disposizione di altre pubbliche amministrazioni un’opera ricca di spunti che possono generare più di una riflessione. Dietro a un’apparente eterogeneità di argomenti, il presente volume compone, in una visione integrata, regole teoriche e applicazioni pratiche, metodi più tradizionali e tecniche avanzate al fine di pervenire ad un’impostazione sistematica delle opportunità che si possono generare da un’evoluta gestione e valorizzazione dei patrimoni immobiliari pubblici.

Ezio Bigotti
Presidente EXITone